篇一：万科投资性房地产案例研究
资产评估报告论文题目
资产评估报告论文题目
资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。以下是小编整理的资产评估报告论文题目，欢迎阅读。
1、CPA、CPV行业发展比较研究
2、XX市不同区位房地产价值升值幅度影响因素实证研究
3、XX资产评估事务所评估风险控制机制研究
4、XX资产评估事务所评估质量的评价和分析
5、广西资产评估人才培养体系建设研究
6、广西资产评估人才需求研究研究
7、广西资产评估行业监管研究
8、广西资产评估行业科学发展研究
9、经济学研究发展对资产评估理论的影响
10、评估结果合理性分析研究
11、评估准则的国际比较与趋同研究
12、企业价值与整体资产评估的风险管理
13、企业人力资本价值评估方法研究
14、市场法评估房地产价值案例研究
15、事业单位工资改革与人力资本评估
16、收益法的应用和改进研究
17、投资性房地产公允价值评估问题研究
18、我国资产评估的`历史演进和发展研究
19、中小资产评估机构发展战略研究
20、资产评估国际发展趋势与发展方向研究
21、资产评估基本方法的改进与应用研究
22、资产评估师职业能力框架及实施研究
23、资产评估事务所内部治理研究
24、资产评估学的经济学基础研究
25、资产评估学理论体系构建研究
26、资产评估质量的评价研究
27、资产评估准则执行力的影响因素与解决途径
28、房地产评估中存在问题的探析
29、高新技术企业的价值评估
30、国有企业改制中资产评估问题研究
31、机器设备抵押评估需注意的若干问题
32、价值类型与资产评估目的关系研究
33、论公允价值与市场价值的关系
34、评估中的基本方法的改进与应用研究
35、评估中定量预测方法的开发与运用
36、企业价值与整体资产评估的方法研究
37、企业资产重组中的价值评估
38、人力资源评估研究
39、上市公司资产评估中的若干问题
40、网络评估初探
41、债权性资产评估方法的探讨
42、资产评估报告性质研究
43、资产评估的价值基础以及价值类型研究
44、资产评估的假设研究
45、资产评估对象和范围关系研究
46、资产评估管理体制研究
47、××公司资产评估研究
48、××省资产评估机构执业质量调查研究
49、××省资产评估人员继续教育研究
50、××省资产评估行业做优、做强、做大途径研究
51、××资产评估方法研究
52、××资产评估国际比较研究
53、对资产评估业公司治理问题研究--以广西资产评估机构为例
54、公允价值运用对资产评估的影响
55、美国评估准则与我国资产评估准则的比较研究
56、品牌资产评估研究
57、上市公司知识产权资产评估研究
58、完善资产评估行业收费机制研究
59、我国资产评估师职业道德建设研究
60、我国资产评估行业风险控制研究
61、我国资产评估质量问题研究
62、我国资产评估准则与国际评估准则的比较
63、中国财政科技资金绩效评估研究
64、中国财政资金绩效评估研究
65、中国资产评估行业人才培养体系研究
66、中国资产评估行业做优、做强、做大途径研究
67、中外资产评估准则比较研究
68、资产评估方法的比较与选择研究
69、资产评估机构绩效评价研究
70、资产评估基本方法的比较与选择研究
篇二：万科投资性房地产案例研究
Synthesis综合投资性房地产成本计量模式下对分析企业财务状况的利弊研究——以万科地产为例薛金燕（恒大健康集团华中公司）【摘要】企业在选择投资性房地产计量模式时，受到会计准则、市场成熟度、投资者理性程度、监管机构对公允价值会计的态度、盈余管理、管理层对收益不确定性风险的态度、公司所有权结构、资本市场成熟度等多种因素的影响。本文针对房地产的标杆企业万科，在对投资性房地产采用成本计量模式，对分析企业财务状况的利弊研究，探索可行性的解决方案。【关键词】投资性房地产；成本计量模式；公允价值?????计量模式【中图分类号】F235.91式存在区别，企业可以选择采用成本模式或者是公允价值模式这两种方式来对投资性房地产进行后续的计量。需要注意的是投资性房地产后续计量虽然可以选择成本模式或者是公允价值模式，但是对于同一企业来讲只可以采取其中的一种模式来进行后续计量，不能够同时采取两种计量模式。三、万科投资性房地产成本计量模式万科股份有限公司成立于1988年，1991年在深圳证券交易所上市，2014年在H股上市。万科自2014年一、引言我国在1998年财政部发布的《债务重组》准则中首次引入公允价值，但在其后的执行中，被变相操纵，财政部在2001年1月发布和修订八项准则时，被迫取消了公允价值。2006年我国财政部发布《企业会计准则》，再一次引入公允价值会计，另外新增投资性房地产CAS3准则。CAS3准则允许企业在满足一定条件时采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。首次突破2?000亿大关，销售额达到2?180亿元；2015年、2016年销售额分别达到2?610亿元、3?620亿元；尤其是2017年万科销售额突破5?000亿元，实现销售面积3?400万平方米、销售金额5?238亿元，同比分别上升23%和45%。2017年万科在全国商品房市场的份额上升至3.96%，同比上升0.86个百分点，在全国22个城市的销售金额位列第一。随着房地产行业竞争愈演愈烈，百亿阵营分化加剧，强者恒强态势愈加明显。万科做为房地产名副其实的老大，以万科为例，分析投资性房地二、投资性房地产的定义所谓投资性房地产就是指为了资本增值或者是赚取租金，或者是这两种目的兼而有之所持有的房地产。和自用的房地产以及作为存货的房地产进行比较，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报。正因为如此，投资性房地产的计量模式和固定资产以及存货的计量模产成本模式下的利弊更有研究价值。万科集团采用的是成本模式对投资性房地产进行计量，也就是通过成本减累计折旧摊销以及减值准备在资产负债表之内列示。万科集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值(残值率0%～7%)和累计减值准备后在使用寿命内（20年～70?年)按年限平均法计提折旧或进行摊销。万科在资产负债表日根据内部及外部信息确定使用成本模式计量的投资性房地产是否有减值迹象。在通过《国际商务财会》2018年第7期8综合
Synthesis万科2017年年度报告中按成本计量的投资性房地产附表原值年初余额年末余额累计折旧年初余额年末余额投资性房地产减值年初余额本年增加年末余额年末账面价值年初账面价值57,022,324.4874,118,148.24131,140,472.7217,495,267,077.8814,885,528,908.84---11,316,033,255.676,988,895,413.8657,022,324.4874,118,148.24131,140,472.7228,811,300,333.5521,874,424,322.70734,219,929.18857,639,900.90--734,219,929.18857,639,900.90房屋、建筑物15,676,771,162.5018,484,047,451.50在建工程6,988,895,413.8611,316,033,255.67合计22,665,666,576.3629,800,080,707.17的管制，市场交易活跃度有限，而且市场参与者尚不成熟。在缺乏活跃市场和有序交易的情况下，企业运用各种难以稽核的估计技术形成的公允价值可靠性比较低。与其他金融资产不同，投资性房地产的公允价值一般需要专业的评估机构参考有关的可比销售交易状况确定，且至少每期期末需要对投资性房地产的减值测试之后确定出现减值的，需要计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。从万科A2017年企业年报，我们可以看到，2017年年初投资性房地产的账面价值为219亿元，截至2017年年末账面价值为288亿元，与年初相比，2017年度账面价值增加69亿元。影响投资性房地产账面价值变化的三因素：本年增加（含减少，减少为抵减项），累计折旧，资产减值。因素一：在本年增加栏目里，我们可以看出存货转入31亿元，购置20亿元，建筑成本23亿元，汇兑调整减少1亿元，持有待售资产转出减少76亿元，合并范围变化增加74亿元，本年净增加71亿元。因素二：累计折旧栏目，本年计提6.8亿元，合并范围变化1亿元，持有待售资产转出及其他-6.6亿元，累计折旧净增加1.2亿元。因素三：资产减值损失0.74亿元。在成本计量模式下，累计折旧和资产减值损失两因素对投资性房地产的影响仅为-1.74%和-1.07%，这体现了万科在财务核算上的谨慎性，有利于保证会计信息的可靠性和可比性。同时，面临房地产价格飞速上涨的今天，在成本模式下，投资性房地产的账面净值不仅没有体现出数倍增值空间，反而随着折旧和资产减值损失而递减，这有可能造成会计信息失真，降低了会计信息的决策相关性，而公允价值计量模式恰恰弥补了这一缺陷。公允价值进行一项评估，这样企业需要支付较高的评估费用。（二）公允价值模式下，投资性房地产有可能沦为企业操控利润的工具。与成本模式相比，在房地产过热的宏观经济背景下，企业采用公允价值模式将大幅度提高投资性房地产的账面价值，这也导致净利润的大幅度提升，加剧了净利润的波动，增大了企业的财务风险和审计费用。五、万科给予我们的启示2006年我国财政部新增投资性房地产准则CAS3准则。同年，美国财务会计准则委员会(FASB)发布《财务会计准则第157号——公允价值计量》（SFAS157），2011年国际会计准则理事会（IASB）制定《国际财务报告准则第13号—公允价值计量》（IFRS13）以及2014年中国财政部发布《企业会计准则第39号——公允价值计量》（CAS39）。显然，历史成本模式向公允价值会计模式转变是大势所趋，那么如何完善公允价值模式，如何平稳推进成本模式向公允价值模式转变等问题都亟待解决。（一）政府应建立专业的房地产评估平台，保证评估数据的准确性和权威性，节约房地产公司评估成本在房地产市场尚没有完全成熟之前，为了保证会计信息的决策相关性，降低公允价值计量模式下企业的核算成本，政府(房管局)应该搭建一个房地产评估平台，由专业的评估机构定期选择有代表性的房屋进行评估，并在指定的平台公布，而其他未评估的可以根据以往历???????????????????????????????（下转91页）四、公允价值模式进行后续计量的缺陷公允价值模式进行后续计量，虽然提高了会计信息决策的相关性，然而缺陷也不容忽视。（一）公允价值估值困难，评估费用高。在中国这种新兴市场经济国家，市场受到较为严格88《国际商务财会》2018年第7期
ViewofPoint专家视角第三，科研类事业单位在开展资产报废工作时要重视此项工作的实时性，及时进行账务处理，使固定资产账与实际情况相符，并定期盘查核对。在无形资产方面，事业单位应当对无形资产进行分类，对于需要进行摊销的无形资产应当结合资产本身情况及时进行摊销处理。同时，单位还应当在现有的无形资产评估核算方法基础上进行完善，尽可能地避免具有相似性的无形资产由于评估方法不同导致核算结果的不准确，可以通过完善无形资产评估与核算细则的方式使核算人员能够按照既定的方式开展此项工作，进而提升无形资产管理效率。（四）加大对资产管理监督审计力度科研类事业单位应当积极构建资产管理监督机制，有条件的可以成立独立的资产监督部门，安排专职人员负责资产监管工作，使此项工作具有一定的独立性，定期或不定期实地进行资产清查，确保单位资产的安全性。同时，单位还应当建立健全资产监督工作反馈机制，一旦发现问题要第一时间将问题详细反馈给相关领导，领导层及时做出批复减小损失。此外，单位应当制定科学、合理的惩罚机制，根据资产管理工作违规严重程度对相关人员进行惩罚，间接提升相关工作人员的主观能动性，推进单位资产管理工作有序进行。主要参考文献：[1]刘海鹏.基于内部控制的行政事业单位资产管理分析[J].管理视野，2014(10).[2]刘永泽.关于行政事业单位内部控制的几个问题[J].会计研究，2013(1).责编：梦超
（上接88页）史数据，确定一个价格系数，参照执行。这样，既保证了数据的权威性，节约了房地产公司的评估费用，又提高了公允价值估值的准确性，对于抑制上市公司通过投资性房地产公允值计量开展开盈余操纵的动机有着巨大的作用。为了改善公允价值计量以及相关披露的一致性以及可比性，政府（房管局）应该将估值技术所采用的输入值分为三个层次，并且需要优先使用第一层输入值，也就是活跃市场上相同资产或者是负债没有通过调整的报价；调整使用除第一层输入值之外相关资产或者是负债直接或是间接可观察的输入值，也就是第二层次输入值；要限制使用相关资产或者是负债不可观察输入值，也就是第三层次的输入值。（二）加强公允价值的信息披露，提高监管力度可以借鉴会计界泰斗葛家澍先生的观点。凡是初始确认后，毋需后续确认的计量属性如历史成本，在财务报表内确认比较恰当；而后续需要确认的计量属性如现行成本、现行价格（指入账价格）、公允价值（指现行脱手价格）等都以在表外的“财务报告”中披露。笔者以为，对待存在活跃市场的资产可以采用公允价值计量模式。对待市场尚不健全的房地产市场，企业可以参考国际会计准则，对投资性房地产采用历史成本进行后续计量，同时强制要求企业在财务报表附注中增加披露公允价值模式下投资性房地产的评估方法及金额。这样当市场健全时，企业可以顺利实现成本模式向公允价值模主要参考文献:[1]中国注册会计师协会.会计[M].中国财政经济出版社，2018,81～92.[2]葛家澍.关于公允价值会计的研究—面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）：6～13.[3]钱爱民,朱大鹏.公允价值计量增加了审计收费吗？—以投资性房地产后续计量模式选择为例[J]，财经纵论，2018（1）.[4]邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究—以津滨发展及同行业同地区为例[J].会计研究，2013，（9）：22～28.[5]张甜，公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究[D]，厦门大学2014，（4）.[6]李姝妍，投资性房地产计量现状及公允价值计量的必要性[J]，财会金融.[7]张奇峰、张鸣、戴佳君，投资性房地产计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J]，会计研究，2011（8）.式的转变。（三）借鉴增值税实践经验，设定政策辅导期财政部可以和税务部门合作，对人才薄弱的单位实施辅导期培训，帮助他们了解公允价值计量模式的应用条件、应用原理、评估金额、操作流程以及成本模式向公允价值模式转换时的会计处理等。注：本文所用数据来自巨潮资讯网下载的万科A2017年企业年报。责编：风暴
《国际商务财会》2018年第7期91
篇三：万科投资性房地产案例研究
Synthesis综合投资性房地产成本计量模式下对分析企业财务状况的利弊研究——以万科地产为例薛金燕（恒大健康集团华中公司）【摘要】企业在选择投资性房地产计量模式时，受到会计准则、市场成熟度、投资者理性程度、监管机构对公允价值会计的态度、盈余管理、管理层对收益不确定性风险的态度、公司所有权结构、资本市场成熟度等多种因素的影响。本文针对房地产的标杆企业万科，在对投资性房地产采用成本计量模式，对分析企业财务状况的利弊研究，探索可行性的解决方案。【关键词】投资性房地产；成本计量模式；公允价值?????计量模式【中图分类号】F235.91式存在区别，企业可以选择采用成本模式或者是公允价值模式这两种方式来对投资性房地产进行后续的计量。需要注意的是投资性房地产后续计量虽然可以选择成本模式或者是公允价值模式，但是对于同一企业来讲只可以采取其中的一种模式来进行后续计量，不能够同时采取两种计量模式。三、万科投资性房地产成本计量模式万科股份有限公司成立于1988年，1991年在深圳证券交易所上市，2014年在H股上市。万科自2014年一、引言我国在1998年财政部发布的《债务重组》准则中首次引入公允价值，但在其后的执行中，被变相操纵，财政部在2001年1月发布和修订八项准则时，被迫取消了公允价值。2006年我国财政部发布《企业会计准则》，再一次引入公允价值会计，另外新增投资性房地产CAS3准则。CAS3准则允许企业在满足一定条件时采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。首次突破2?000亿大关，销售额达到2?180亿元；2015年、2016年销售额分别达到2?610亿元、3?620亿元；尤其是2017年万科销售额突破5?000亿元，实现销售面积3?400万平方米、销售金额5?238亿元，同比分别上升23%和45%。2017年万科在全国商品房市场的份额上升至3.96%，同比上升0.86个百分点，在全国22个城市的销售金额位列第一。随着房地产行业竞争愈演愈烈，百亿阵营分化加剧，强者恒强态势愈加明显。万科做为房地产名副其实的老大，以万科为例，分析投资性房地二、投资性房地产的定义所谓投资性房地产就是指为了资本增值或者是赚取租金，或者是这两种目的兼而有之所持有的房地产。和自用的房地产以及作为存货的房地产进行比较，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报。正因为如此，投资性房地产的计量模式和固定资产以及存货的计量模产成本模式下的利弊更有研究价值。万科集团采用的是成本模式对投资性房地产进行计量，也就是通过成本减累计折旧摊销以及减值准备在资产负债表之内列示。万科集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值(残值率0%～7%)和累计减值准备后在使用寿命内（20年～70?年)按年限平均法计提折旧或进行摊销。万科在资产负债表日根据内部及外部信息确定使用成本模式计量的投资性房地产是否有减值迹象。在通过《国际商务财会》2018年第7期87Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
综合
Synthesis万科2017年年度报告中按成本计量的投资性房地产附表原值年初余额年末余额累计折旧年初余额年末余额投资性房地产减值年初余额本年增加年末余额年末账面价值年初账面价值57,022,324.4874,118,148.24131,140,472.7217,495,267,077.8814,885,528,908.84---11,316,033,255.676,988,895,413.8657,022,324.4874,118,148.24131,140,472.7228,811,300,333.5521,874,424,322.70734,219,929.18857,639,900.90--734,219,929.18857,639,900.90房屋、建筑物15,676,771,162.5018,484,047,451.50在建工程6,988,895,413.8611,316,033,255.67合计22,665,666,576.3629,800,080,707.17的管制，市场交易活跃度有限，而且市场参与者尚不成熟。在缺乏活跃市场和有序交易的情况下，企业运用各种难以稽核的估计技术形成的公允价值可靠性比较低。与其他金融资产不同，投资性房地产的公允价值一般需要专业的评估机构参考有关的可比销售交易状况确定，且至少每期期末需要对投资性房地产的减值测试之后确定出现减值的，需要计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。从万科A2017年企业年报，我们可以看到，2017年年初投资性房地产的账面价值为219亿元，截至2017年年末账面价值为288亿元，与年初相比，2017年度账面价值增加69亿元。影响投资性房地产账面价值变化的三因素：本年增加（含减少，减少为抵减项），累计折旧，资产减值。因素一：在本年增加栏目里，我们可以看出存货转入31亿元，购置20亿元，建筑成本23亿元，汇兑调整减少1亿元，持有待售资产转出减少76亿元，合并范围变化增加74亿元，本年净增加71亿元。因素二：累计折旧栏目，本年计提6.8亿元，合并范围变化1亿元，持有待售资产转出及其他-6.6亿元，累计折旧净增加1.2亿元。因素三：资产减值损失0.74亿元。在成本计量模式下，累计折旧和资产减值损失两因素对投资性房地产的影响仅为-1.74%和-1.07%，这体现了万科在财务核算上的谨慎性，有利于保证会计信息的可靠性和可比性。同时，面临房地产价格飞速上涨的今天，在成本模式下，投资性房地产的账面净值不仅没有体现出数倍增值空间，反而随着折旧和资产减值损失而递减，这有可能造成会计信息失真，降低了会计信息的决策相关性，而公允价值计量模式恰恰弥补了这一缺陷。公允价值进行一项评估，这样企业需要支付较高的评估费用。（二）公允价值模式下，投资性房地产有可能沦为企业操控利润的工具。与成本模式相比，在房地产过热的宏观经济背景下，企业采用公允价值模式将大幅度提高投资性房地产的账面价值，这也导致净利润的大幅度提升，加剧了净利润的波动，增大了企业的财务风险和审计费用。五、万科给予我们的启示2006年我国财政部新增投资性房地产准则CAS3准则。同年，美国财务会计准则委员会(FASB)发布《财务会计准则第157号——公允价值计量》（SFAS157），2011年国际会计准则理事会（IASB）制定《国际财务报告准则第13号—公允价值计量》（IFRS13）以及2014年中国财政部发布《企业会计准则第39号——公允价值计量》（CAS39）。显然，历史成本模式向公允价值会计模式转变是大势所趋，那么如何完善公允价值模式，如何平稳推进成本模式向公允价值模式转变等问题都亟待解决。（一）政府应建立专业的房地产评估平台，保证评估数据的准确性和权威性，节约房地产公司评估成本在房地产市场尚没有完全成熟之前，为了保证会计信息的决策相关性，降低公允价值计量模式下企业的核算成本，政府(房管局)应该搭建一个房地产评估平台，由专业的评估机构定期选择有代表性的房屋进行评估，并在指定的平台公布，而其他未评估的可以根据以往历???????????????????????????????（下转91页）四、公允价值模式进行后续计量的缺陷公允价值模式进行后续计量，虽然提高了会计信息决策的相关性，然而缺陷也不容忽视。（一）公允价值估值困难，评估费用高。在中国这种新兴市场经济国家，市场受到较为严格88《国际商务财会》2018年第7期Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
ViewofPoint专家视角第三，科研类事业单位在开展资产报废工作时要重视此项工作的实时性，及时进行账务处理，使固定资产账与实际情况相符，并定期盘查核对。在无形资产方面，事业单位应当对无形资产进行分类，对于需要进行摊销的无形资产应当结合资产本身情况及时进行摊销处理。同时，单位还应当在现有的无形资产评估核算方法基础上进行完善，尽可能地避免具有相似性的无形资产由于评估方法不同导致核算结果的不准确，可以通过完善无形资产评估与核算细则的方式使核算人员能够按照既定的方式开展此项工作，进而提升无形资产管理效率。（四）加大对资产管理监督审计力度科研类事业单位应当积极构建资产管理监督机制，有条件的可以成立独立的资产监督部门，安排专职人员负责资产监管工作，使此项工作具有一定的独立性，定期或不定期实地进行资产清查，确保单位资产的安全性。同时，单位还应当建立健全资产监督工作反馈机制，一旦发现问题要第一时间将问题详细反馈给相关领导，领导层及时做出批复减小损失。此外，单位应当制定科学、合理的惩罚机制，根据资产管理工作违规严重程度对相关人员进行惩罚，间接提升相关工作人员的主观能动性，推进单位资产管理工作有序进行。主要参考文献：[1]刘海鹏.基于内部控制的行政事业单位资产管理分析[J].管理视野，2014(10).[2]刘永泽.关于行政事业单位内部控制的几个问题[J].会计研究，2013(1).责编：梦超
（上接88页）史数据，确定一个价格系数，参照执行。这样，既保证了数据的权威性，节约了房地产公司的评估费用，又提高了公允价值估值的准确性，对于抑制上市公司通过投资性房地产公允值计量开展开盈余操纵的动机有着巨大的作用。为了改善公允价值计量以及相关披露的一致性以及可比性，政府（房管局）应该将估值技术所采用的输入值分为三个层次，并且需要优先使用第一层输入值，也就是活跃市场上相同资产或者是负债没有通过调整的报价；调整使用除第一层输入值之外相关资产或者是负债直接或是间接可观察的输入值，也就是第二层次输入值；要限制使用相关资产或者是负债不可观察输入值，也就是第三层次的输入值。（二）加强公允价值的信息披露，提高监管力度可以借鉴会计界泰斗葛家澍先生的观点。凡是初始确认后，毋需后续确认的计量属性如历史成本，在财务报表内确认比较恰当；而后续需要确认的计量属性如现行成本、现行价格（指入账价格）、公允价值（指现行脱手价格）等都以在表外的“财务报告”中披露。笔者以为，对待存在活跃市场的资产可以采用公允价值计量模式。对待市场尚不健全的房地产市场，企业可以参考国际会计准则，对投资性房地产采用历史成本进行后续计量，同时强制要求企业在财务报表附注中增加披露公允价值模式下投资性房地产的评估方法及金额。这样当市场健全时，企业可以顺利实现成本模式向公允价值模主要参考文献:[1]中国注册会计师协会.会计[M].中国财政经济出版社，2018,81～92.[2]葛家澍.关于公允价值会计的研究—面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）：6～13.[3]钱爱民,朱大鹏.公允价值计量增加了审计收费吗？—以投资性房地产后续计量模式选择为例[J]，财经纵论，2018（1）.[4]邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究—以津滨发展及同行业同地区为例[J].会计研究，2013，（9）：22～28.[5]张甜，公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究[D]，厦门大学2014，（4）.[6]李姝妍，投资性房地产计量现状及公允价值计量的必要性[J]，财会金融.[7]张奇峰、张鸣、戴佳君，投资性房地产计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J]，会计研究，2011（8）.式的转变。（三）借鉴增值税实践经验，设定政策辅导期财政部可以和税务部门合作，对人才薄弱的单位实施辅导期培训，帮助他们了解公允价值计量模式的应用条件、应用原理、评估金额、操作流程以及成本模式向公允价值模式转换时的会计处理等。注：本文所用数据来自巨潮资讯网下载的万科A2017年企业年报。责编：风暴
《国际商务财会》2018年第7期91Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
篇四：万科投资性房地产案例研究
投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素
——以万科企业股份有限公司为例
第1章
绪论
1.1研究的背景与意义
1.1.1研究的背景
1.1.2研究的意义
1.2国内外的研究现状
1.2.1国内的研究现状
1.2.2国外的研究现状
1.3研究的方法、内容与创新点
1.3.1研究的方法
1.3.2研究的内容
1.3.3研究的创新点
第2章
投资性房地产公允价值计量模式概述
2.1投资性房地产的概念
2.2公允价值计量模式的概述
2.3投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性
2.3.1投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性
2.3.2投资性房地产采用公允价值计量模式的可能性
第3章
投资性房地产公允价值计量的会计争议分析
3.1支持公允价值计量模式的理由
3.1.1投资性房地产的持有目的方面
3.1.2投资性房地产财务分析特质方面
3.1.3公允价值模式的信息价值方面
3.2反对公允价值计量模式的理由
3.2.1投资性房地产的市场活力方面
3.2.2公允价值计量模式成本问题
第4章
万科企业股份有限公司案例分析
4.1万科企业股份有限公司介绍
4.2投资性房地产不同计量模式对企业财务的影响
4.2.1财务报表附注中关于投资性房地产计量相关的描述
4.2.2公允价值计量的选用对主要财务指标的影响
4.2.3万科企业选择公允价值模式的驱动因素
第5章
改进房地产企业计量模式的对策
5.1提升房地产估值技术
5.2完善会计政策的选择
5.3企业及监管部门重视公允价值计量模式的全面推广
总结
篇五：万科投资性房地产案例研究
公允价值计量模式在上市公司投资性房地产中的应用和探析
应用数量状况
表1历年采用公允价值模式的上市公司数量（单位：个）
年度
上市公司总数（A）
2593239725862817299032413672拥有投资性房地产的上市公司
1672149716831856192122522533采用公允价值模式的上市公司
5355567985110114各年度新增采用公允价值模的公司
457258610201120122013201420152016201数据来源：财经咨询
从表1中的数据可以看出，近年我国上市公司逐步增加的同时，持有投资性房地产的公司也逐步增加，可见，投资性房地产是企业的重大资产之一。整体来看，我国上市公司采用投资性房地产采用公允价值模式的数量比较少，尚不足7%。值得注意的是，2014采用公允价值计量的公司数量从最初的56家变为明显增加到79家，此外也新增了18家采用公允价值计量的公司。这主要是因为，2014年财政部重新修订了企业会计准则，大力鼓励企业采用公允价值计量。
公允价值确认方法的应用状况
表32016年33家公司公允价值确认方法（单位：个）
确认方法
资产评估法
市场类比法
第三方调查
未披露
数量
181053占总数的比例
50%28%14%8%
数据来源：通过新闻资讯各公司官网信息披露整理得出
目前，我国企业对投资性房地产公允价值的确认方法有资产评估法、第三方
调查法和市场类比法。由表3可以看到，在36家采用公允价值计量模式的上市公司中，有18家选择了资产评估的方法，占到了总比例的50%；其次是市场类比法，有10家公司选择此方法来确认公允价值，占总额的28%；采用数量最少的是第三方调查法，采用的公司数量仅5为家，所占比重仅为14%。除此之外，还有3家公司并没有在财务年报中披露其所采用的方法，所以无法获取相关信息。
五、公允价值计量在万科企业股份有限公司中的应用
公司概述
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,1988年进人房地产行业,经过三十余年的发展,已成为国内领先的房地产公司，目前其主营业务包括房地产开发和物业服务。1991年1月，公司正式在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。2012年万科企业股份通过会计政策变化，将其投资房地产的计量模型从历史成本调整为公允价值计量。
对资产的影响
由表5可以看到，万科企业股份有限公司在2014年初对投资性房地产转变计量模式后，其投资性房地产相比于2007增加了175,725万元，相比2007年增幅达到了116.27%，表5投资性房地产变化情况（单位：万元）
年度
2008年初
2008年末
200920102011201220132014投资性房地产金额
316782308721566,793611,398889,1131,096,1511,098,8311,392,889相比上年增加额
156732-8061287,51156,441269,817238,89410,997256,097增加率
115.37%-1.92%81.64%9.56%45.31%26.63%0.89%25.01%占资产总额比例
22.84%9.36%13.51%10.31%14.96%17.31%16.18%17.21%
数据来源：金融街公司2008至2014年财务年报
占总资产的20.92%。投资性房地产的增长大部分来自于其他资产转换为投资性房地产，也有部分来自于资产负债表日的价值重估。之后2009年到2014年，投资性房地产数额基本处于快速增长的状态，其中2008年末增长率为负主要是因
为该公司在重庆的项目完成了对外销售以及当年金融危机导致房地产价格下降，2013年末增长率为负则是因为A5项目由于进行改扩建部分账面价值转入开发成本及津塔项目本期根据实际结算成本调减初始成本所致。可以看到，采用公允价值计量模式后，该公司的投资性房地产出现了较大的增幅。
对利润的影响
表6投资性房地产对利润的影响（单位：万元）
年度
2008200920102011201220132014投资性房地产变动损益
-3,96476,69334,399131,126121,43311,299102,667利润总额
153919189,956267,046279,668358,668441,908435,692占利润总额比例
2.79%39.10%20.73%38.94%35.48%7.53%25.98%
数据来源：金融街公司2008至2014年财务年报
通过对该公司财务年报的查阅可以发现公司2008年与投资性房地产计量模式转变有关的利润总额为1,189万元。而2008年投资性房地产公允价值变动出现负增长，主要是因为该公司在重庆的项目完成了对外销售以及当年金融危机导致房地产价格下降。
在表6中可以看到，除了2008年特殊原因外，从2009年到2014年，投资性房地产公允价值的变动对于公司的利润总额一直起到正向作用。但是不难发现，公司利润存在着对于投资性房地产公允价值变动损益依赖程度过高的问题。其中，2009、2012、2013、2014年该项损益分别占到了利润总额的39.10%、35.48%、7.53%和25.98%，而2010年和2011年虽然分别只有34,399和131,126万元，相比其他年度出现了大幅的下降。但这是因为2010和2011两个年度，公司处置了大量的投资性房地产，相应的以前年度公允价值变动被转入了营业成本之中。实际上，2010和2011年度，该项损益占利润的比重应该不止报表所反映的数值。
对所有者权益的影响
表金融街投资性房地产转换情况（单位：万元）
年度
20082009项目
金融街商铺
德胜中心B座
转换类型
对资本公积影响
1734.21未说明
20092010201120122014德胜中心E座
F7部分
津塔部分写字楼
E2项目及美晟国际广场
月坛中心写字楼
转为投资性房地产
1895.26未说明
未说明
未说明
未说明
数据来源：金融街公司2008至2014年财务年报
由该公司2008年财务年报可以发现，公司当年因投资性房地产计量模式的转变使得留存收益增加了13,939万元，主要来源于对以前年度财务年报的调整。另外，公允价值计量模式下的资产转换也会造成所有者权益的增加。由表7可以看到，2008年到2014年财务年报提及的相关资产转为投资性房地产的事项一共有9次。虽然报表仅对其中的两次转换所产生的资本公积进行了披露，分别是1734万元和1895万元，但结合仅有的数据和过去几年的房地产价格走势可以推断，其余7次转换极有可能也大大增加了公司的所有者权益。
对折旧费用和递延所得税的影响
表11万科企业股份有限公司历年递延所得税负债(单位：亿元)
年度
2008200920102011201220132014201520162017与投资性房地产相关的递延所得税负债
67834106472135692151231169875递延所得税负债总额
7.399.566.988.036.987.016.015.975.633.01占递延所得税负债的比重
094.39%96.79%98.74%98.91%99.02%98.99%
数据来源：金融街公司2008至2014年财务年报
递延所得税负债的产生主要是因为税法和会计在相关规定上存在差异。根据表11可以看到，公司2007年对投资性房地产采用成本计量模式时并没有与之相关的税法差异，递延所得税负债为0。而在投资性房地产后续计量转变为公允价值计量模式后，2009年与之相关的递延所得税负债从2008年的0增长到了67834万元，并在之后几年一直持续上升。这一现象不仅大大增加了该公司账务复杂性，还对公司会计人员有关税收差异知识的掌握能力提出了较高的要求。
篇六：万科投资性房地产案例研究
公司
万科企业股份有限公司（深圳万科）
子流程参考号#SZ-FA-E复核人
朱关云
流程
固定资产
子流程
投资性房地产
修正日期
制作人
18/09/07谭建
1.
流程总述：
根据最新会计准则，深圳万科于2007开始将出租开发产品转入投资性房地产科目。但由于投资性房地产是以出租为目的而建的，而深圳万科所持有的商铺则是以销售为目的的，故该公司打算于2007年9月末，将在投资性房地产核算的项目转回出租开发产品。
2.
流程描述：
2.1.
投资性房地产定义
2.2.
投资性房地产收入
2.3.
投资性发地产成本
2.1投资性房地产定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
深交所发布的上市公司执行新会计准则备忘录第5号对投资性房地产界定问题的解答中指出作为房地产开发企业，对于销售状态不佳，按照能售则售、能租则租的态度暂时用于出租的房地产，公司的最终目的为通常为出售上述房地产，因此，公司通常应将其认定为存货。
并且备忘录第5号明确了满足投资性房地产的三个条件：
1、提供上述房产或地产的产权证明，以证明其符合投资性房地产的定义；
2、公司董事会提供拟将上述房产和地产长期对外出租的书面材料；
3、提供上述房地产的长期租赁合同以证明上述房地产已确实对外出租；
因我们本次中期将所有的出租开发产品均转入投资性房地产科目下，根据此备忘录建议对我公司的投资性房产的处理如下：
初始确认时：
1、能够满足以上三个条件，确实以出租为目的存货确认为投资性房地产，其中条件2是指子公司的董事会并不是集团董事会。
2、对于无偿提供给集团内部其它使用的房产，由于提供房产的公司无法从交易中赚取租金或资本增值，因此，不应将上述房产在个别报表中认定为投资性房地产，而是将其作为固定资产进行会计核算。
3、其它的以出售为目的或者没有产权的房产均转回至存货表中的出租开发产品中，集团会在下发的存货表中加回出租开发产品列项。
2.2投资性房地产收入
2.2.1投资性房地产合同主文档管理
在取得土地使用权后，商业管理部会根据社区规划的需要出具产品建议书
财务部
收入管理岗负责维护更新租赁信息台帐
（控制活动编号FA-E-1）.
租赁合同的关键信息更新（包括新增、修改、结束）
[专人每月复核租赁信息台帐，以确保所有的更新已完整的记录]
（控制活动编号FA-E-2）
2.2.2投资性房地产的收入
收取的租金，对照《租赁信息台帐》和收据或发票，财务部收入管理岗每月进行核对，核对一致后，进行凭证处理：
借：银行存款
贷：预售帐款/应收帐款
每季度末，根据及时更新过的租赁信息台帐，按权责发生制进行帐务处理：
借：预售帐款/应收帐款
贷：其他业务收入
[当期的租赁收入、费用已在当期进行了帐务处理]（控制活动编号FA-E-3）。
财务核算人员对租赁业务会计凭证进行复核。[财务复核人员对房产租赁业务会计凭证确认后签字]
（控制活动编号FA-E-4）。
部分委托物业公司进行日常管理的，物业部根据商业管理部提供的租户清单定期度催缴租金。物业公司根据收到的租金开出发票。租金发票由财务提供给物业公司。财务部核对发票和租金的总额，确认无误。
2.3投资性房地产成本
投资性房地产按25年进行摊销，残值率为4％，每季度确认收入时按摊销比例计提成本进行帐务处理
[当期的租赁收入、费用已在当期进行了帐务处理]（控制活动编号FA-E-3）。财务核算人员对出租房产业务的会计凭证进行复核。[财务复核人员对房产租赁业务会计凭证确认后签字]
（控制活动编号FA-E-4）。
借：其他业务成本
贷：出租开发产品摊消
支付给物业公司的管理服务费按照委托协议次季度结算。
借：营业费用
贷：银行存款
篇七：万科投资性房地产案例研究
金融营销本科毕业论文选题方向参考选项
一、论文体例:1、实证研究型
对于特定的研究问题,如广州市大学生XXXX品牌消费心理研究，可以将理论建立在样本调研与实证分析基础的研究选题，建议采用实证研究型。
2、案例研究型
对于特定企业或者个案研究，具有典型研究的意义,可以采取案例研究的体例来进行。
3、市场调查报告
对于专题性的问题，拟定一定的研究计划，采取适当的研究工具，探明问题真相，提出解决问题的路径与方法，也是鼓励的论文体例.4、实习报告
根据企业实习实践内容，进行写作。
二、论文选题方向参考选项
论文题目
动漫产业品牌培育中的创意思维研究
科技型公司标识对品牌影响力探究
品牌创新、企业文化与竞争力
对品牌不当延伸的思考
ＸＸ公司:从追随者到领跑者(请用广东企业）
品牌定位的演化：以李宁公司为例
品牌形象广告创意的特征与途径
中小企业网站建设与品牌扩展的内在关系
企业微博营销的前提条件与注意事项
品牌的成长管理
关系营销与品牌塑造：基于XX公司考察
企业网络营销与品牌塑造的策略探究
品牌形象典型模型比较性研究
论品牌塑造与企业公关
解读苹果公司的设计管理之道
品牌个性理论研究及其应用
品牌资产理论与实务研究
品牌关系理论研究及其应用
品牌战略理论研究及其应用
品牌延伸理论及其应用
定位理论研究及其应用
产品创新理论及其应用
公共关系理论及其应用
定价理论及其应用
产品渠道拓展理论及其应用
整合营销理论研究及其应用
绿色营销理论研究及其应用
文化营销理论及其应用
特定行业或特定企业营销策略研究
特定群体特定消费品消费者心理研究
特定群体消费者形态研究
零售业选址和商圈问题研究
网络营销研究
特定特许经营模式研究
论我国体育赞助营销存在的主要问题及对策
特定市场和产品的市场可行性研究
特定产品和品牌的定位报告
特定市场现状调查研究报告
特定企业品牌诊断市场研究报告
特定企业**策略研究报告
特定企业国际化市场策略研究
金融企业品牌创建模式选择
金融企业市场拓展模式研究、调查或案例
金融企业客户关系管理理论研究及其应用
金融企业品牌资产的评估、创建、提升等理论研究及应用
金融企业特定市场营销问题的解决策略
金融企业网点建设现状及其竞争力研究
特定金融企业网络银行等产品方案或市场策略研究
金融企业市场竞争力的评价及其提升策略研究
信用卡营销策略研究
商业银行零售业务营销策略分析
商业银行关系营销研究
市场细分在商业银行中的应用
我国商业银行个人理财营销策略分析
商业银行客户经理制研究
XX商业银行营销策略分析
XX保险公司营销的发展战略研究
XX证券公司营销发展战略研究
XX基金营销发展战略研究
我国商业银行差异化的营销策略分析
我国商业银行客户忠诚管理分析
我国商业银行贷款营销策略探讨
城市商业银行营销存在的问题及其对策
注：XX代表某公司或某种金融产品
三、论文选题示例
以上选题方向，均可采取不同体例进行深入，以确定论文最后选题.例如：
选题方向：品牌形象理论研究及其应用或案例研究
A。
实证研究型选题：
1、大众消费品品牌形象结构模型研究
2、金融类品牌品牌形象对消费者行为的影响研究
B。
案例研究型选题：
1、万科地产“专业万科"的品牌形象案例研究
2、格力空调品牌形象案例研究
C.市场调研报告
1、关于××企业品牌形象定位的市场研究报告
2、“动感地带"品牌形象塑造的绩效评估报告
注释：以上参考选项仅是选题方向，学生在写开题报告时,须在大的选题方向内,再进一步细化为具体的毕业论文题目。
篇八：万科投资性房地产案例研究
万科营运资金管理案例
引例
近几年来，房地产行业迅速扩张、“屯地”在为房地产企业进行资源贮备的同时，也影响到其资
金的周转效率。尽管从
2007年下半年起,央行政策对市场发展有一定的影响,但
2007年以来至今，房地产市场仍继续保持较快的增长速度。万科地产（000002）作为房地产行业的龙头老大，2006年以
来一改前期“现金为王”的策略,开始大规模“屯地”。即使以每年平均
500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持
4年以上。更何况，万科的“屯地"步伐丝毫没有停止。虽然
2007年万
科高价拿地，吃过“地王”苦头，但从
2008年和
2009年的拿地面积来看，万科启动了其久违的“拿地
模式"，营业收入和营业利润在经过
2008年的低谷期之后，迅速回升。
红火的市场需求固然喜人，可是大规模“屯地”引发的高比率的存货又会给万科带来怎样的影
响？利润的激增表明了企业迅速成长，可是公司是否有足够的融资能力满足经营活动对现金流的需
求?在高成长性的背后，万科的营运资金管理状况究竟如何？
万科高盈利背后的营运资金效率分析
1.案例背景
与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，受宏观环境和政策的影响更多，经营风
险也更大。很多房地产企业通过囤地和捂盘追求高销售利润率,或通过保持投资性房地产（商业地
产出租）平滑利润，借以控制经营风险。然而，在
2006年以前，万科奉行的却是“专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。通过品牌营销和深入挖掘客户需求,充分利用现有资源
扩大和加速销售;通过标准化设计和工业化生产缩短建设周期；通过业务外包和严控成本费用，以
较少的投入实现较大的产出。与同行业优秀企业相比，万科的存货周转率长期处在较好水平，流动
周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平.
然而，随着房地产行业迅速扩张、“屯地”争夺愈演愈烈，万科也逐渐感受到来自各竞争对手的压力，2000年以后开始改变其一直贯彻的“现金为王”政策,启动了久违的“拿地模式”。
表1年度
2007年
2008年
2009年
0.40.34。95%
2007—2009年万科盈利能力指标
每股收益(元)资产报酬率
0。734.20%
14.26％
5。62％
12。65％
64.316。55%
46.4488.81净资产收益率
净利润（亿元）
营业收入（亿元）
53.1409.92355。27从表
1可以看出,万科的每股收益、资产报酬率和净资产收益率在
2008年跌入谷底后，2009年发生反转,较
2008年有一定的增幅,2009年的净利润和营业收入甚至还超过了
2007年的数值，创出历年新高。众所周知，2008年我国的房地产行业进入低谷,万科也不例外。从万科公布的数据
来看，万科
2008年累计销售面积
557。0万平方米，销售金额
478.7亿元。其中,销售面积同比下滑
近
9。2%,销售金额下滑
8.6%。但
2008年
12月销售额环比增长
50％以上,12月万科实现销售面积
66。1万平方米、销售金额
53。4亿元。万科这一业绩基本上与市场预期相符合，虽然
2008年总体业
绩下滑，但是这是整个经济环境所致。
万科在
2008年的经营低谷之后，迅速恢复“拿地模式”,各项盈利能力指标也显示着其高速的发
展。进一步深入分析其盈利增长来源，我们发现万科
2009年盈利的增长主要来源于：一是资产减值
准备的转回。受政策利好、市场信心恢复的影响，2009年全国房地产成交大幅增长，带动了房价、土地价格的上涨，万科所储备的土地、在建及已建商品房获得增值，原计提的存货跌价准备于
2009年转回，转回金额达
55，267万元，对净利润的增长起着很大的推动作用.二是投资收益的增加.被
投资单位分红，按成本法核算，万科获得投资收益
19,795万元，较
2008年增加
4，763%;被投资单
位收益增长，按权益法核算,万科获得投资收益
54，186万元，较
2008年增加
158％，而被投资单位
基本是从事房地产或与房地产相关的行业.三是利息费用的减少。从报表附注可看出，万科债务的利息率较
2008年下降,企业承担的利息费用减少，这也有利于净利润的提高。虽然营业收入创历年
新高，但营业毛利、主要经营利润较
2008年有明显下降,对净利润的增长产生负向作用，万科主要
经营活动创造利润的能力略有下降，并未得到增强。
由此可见，万科高速增长的账面利润背后可能隐藏着经营方面的问题,下面我们就从万科的营
运资金入手，分析其高盈利的背后营运资金周转及融资状况。
2.万科的营运资金状况分析
2。1收入与资产结构
2007-2009年万科营运资金与主营业务收入比率
单位：亿元
年份
总资产
流动资产/总资产
流动资产
流动负债
净营运资金
主营业务收入
净营运资金/主营业务收入
对比：
保利地产
1。312.681。12。171.22.192007年
1000。9495.34％
954。33487。74466。59355。272008年
1192.3795。15%1134。56645.54489.02409。922009年
1376.0994.71％
1303。23680.58622.65488。81招商地产
金融街
陆家嘴
2。2营运资本周转分析
2。280。833。065。122。532。411。873。370.82分析万科的生产经营活动?
2007-2009万科资产周转率
单位：亿元
年度
200720082003.万科的营运资金融资政策
2007-2009年万科现金流量结构
单位：亿元
年份
经营活动产生的现金流
年其中：销售商品、提供劳务收到的现金
购买商品、接受劳务支付的现金
商品、劳务收入支出比率
投资活动产生的现金流
—46.04—28。44-41。910。971.421.67461。71302.18345.60447.13427.83575。95-104.38—0。3492。532007年
2008年
2009年
营业收入
流动资产
周转
355.27数额
率
数额
周转率
数额
周转率
数额
111.954。330.498.651，409。92134.560.399.2345。861，303。488.81230。407.1359。761632.36900。850.39622。650。79分析万达营运资本。哪项变动对流动资产周转率变动影响最大？
57.7904128.962。08858.990。33489。020。842.42664。730.41466.590.76应收账款
应付账款
存货
周转率
数额
营运资金
周转率
筹资活动产生的现金流
现金净流量
每股经营现金流
净营运资金存量及融资结构
单位:亿元
年份
200720082009213.6163.19—1.518958.6629.88-0.0031—30.2920.340.8416公司/项目
净营运资金
流动负债占流动资产比例
净营运资金
流动负债占流动资产比例
净营运资金
流动负债占流动资产比例
万科
466.5951.11％
489.0256.90％
622。6552。22％
对
比
保利地产
217.1246。55％
336.96536。67％
502.70643.20％
招商地产
93。84256.69%182。7943.75％
189.23955。62％
万科的营运资金
融资能否配合高比例存货资金的沉淀呢？
案例
3附录：
万科资料
万科全称为万科企业股份有限公司，成立于
1984年
5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳,至
2009年，已在
20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积
523.3万平方米，竣工面积
529.4万平方米，实现销售金额
478.7亿元，结算
收入
404.9亿元，净利润
40。3亿元。2009年实现营业收入
486亿，营业利润
142亿，毛利率
29.2%，实现净利润
52。8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善
的制度体系,组建专业化团队，树立专业品牌,以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂;二、规范不权谋；三、透明不黑箱;四、责任不放任)享誉业内。
它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并
不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系,而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部
集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营
销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文
化,这些制度和规范得以自觉和充分落实。
万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这
些标志着企业系统的健全和成熟.譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各
有一款专门的制度来指引、来规范,制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道
的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采
访时,万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严
密见于字里行间。
有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健;而当市场大势低迷甚至险恶时,这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过
难关的时间。
不过，郁亮总经理认为,万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上，但制度不
是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和
认可,是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。
从
2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以
30％左右的速度增长。现在万科面临
的是“顺境中求突破”。
2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3＋1”的经营管理目
标--万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿
景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标
之一,这在国内企业中是少见的，也是领先的。
2008年由世界权威的品牌价值研究机构——世界
品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，再住宅品牌类的评选
项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力,一举囊括“2008年度中国最具竞争力品牌”和“中
国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。
很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万科这套系统又开
始运转了.这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益"敏感的冷血
的赚钱机器了，而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。
早在
2003年
12月
18日，万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知,要求防止拖欠民工工资的事情在
万科的项目上发生。2004年
1月
8日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定
出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。
增加相应的内容,对有这方面不良
记录的承建商应取消其投标资格.而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工
单位出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的,万科有权从工程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合同.
万科营运资本管理案例分析答案
2。
万科的营运资金状况分析
2.1收入与资产结构
单位:亿元
2007-2009年万科营运资金与主营业务收入比率
年份
总资产
流动资产/总资产
流动资产
流动负债
净营运资金
主营业务收入
2007年
1000。9495.34％
954。33487。74466。59355。272008年
1192。3795.15%1134.56645。54489.02409。921.12.175.122。532。412009年
1376。0994。71％
1303.23680.58622.65488.811。22。191.873。370.82净营运资金/主营业务收入
1.31对比:保利地产
招商地产
金融街
陆家嘴
2。682.280.833。06万科的总资产和主营业务收入从2007年到2009年，增长了约40％，相对于地产行业均值来说，万科的主营业务收入增长并不算很高.对比于同行业的招商地产、保利地产等的高速发展，万科采
取的似乎是一种稳健的发展策略。三年来，其流动资产占总资产比例一直维持在95％左右。
从营运资金需求上分析，万科的生产经营活动有显著特点。首先，营运资金需求量大,占主营
业务收入的比例较高（为了更好地研究营运资金与主营业务收入的增长配比情况，我们引入“净营运
资金主营业务收入比率”这一指标，即营运资金周转率的倒数）。但与同行业的保利地产、招商地产、金融街以及陆家嘴相比，其净营运资金主营业务收入比率相对比较小。近三年,营运资金数额均大
于营业收入数额,这与资金密集型行业特点有关,地产项目一般生产周期较长，附加价值较高。其
次，收入和营运资金需求的增长方向一致。三年里，万科的营运资金增长
33%，主营业务收入增长
38%，相比较于同行业高速增长的招商地产等来看，其销售收入和流动资产结构的配比是比较合理的.
2.2资产周转状况
单位：亿元
年度
营业收入
流动资产
应收账款
应付账款
存货
营运资金
2007-2009万科资产周转率
数额
周转率
数额
周转率
数额
周转率
数额
周转率
数额
周转率
2007355。27954。330。491，134。2008409。920.39568。6557.79111.042.42664。730.41466。590.769。2345.86128。962。08858。990.33489.020。842009488。811,303。230.407.1359。761632。36900.850。39622。650。79三年中万科加强了对应收账款的管理，应收账款周转率有所提高,但由于房地产行业按揭贷款
销售的特征，应收账款比重很小，占流动资产的比例不到
1％，很难对公司整体的流动性造成影响，所以应收账款的周转不具有重要性。而应付账款的比例较大，平均约占流动资产的12％,应付账款
周转率在近三年变化不大，只是略微有下降趋势。在流动资产总额里，存货占了很大的比重（近三
年平均占总资产的72。03%），因此，存货周转率的变动对流动资产周转率变动的影响最大。
2.3存货资金的沉淀
万科的存货周转率一直很低,一方面是由于房产这种商品本身周转比较慢，另一方面，随着近
几年“房地产热"，企业不断扩张，增加企业的存货量。除去每年保持
20%左右的货币资金，万科其
余的流动资产全部为存货。土地，作为房地产行业的存货变现能力尤为差，存货周转率极低.这些
资金被存货长期占用，早已丧失了其流动资产的特性，几乎没有变现能力，资产的使用效率并不理
想.下面，我们通过万科的存货结构来具体分析存货对其资产流动性的影响。
表42007—2009年万科存货结构
单位：万元
存货
已完工开发产品
原材料
库存商品
拟开发产品
在建开发产品
存货合计
拟开发和在建开发产品占存货的比例
流动资产
存货占流动资产的比例
2007年
466，6255，1481,2612，787,7603,387,6906,648,48492。89％
9，543,25069。67%2008年
790，1154,846——
3，471,9104，447，1108，713,98190.88%11，345，60076。80%2009年
531,9996,000--4，362，6904，170,3109,070,99994.07％
13,032，3069.60%从购买土地到商品房上市销售，沉淀在开发过程中的资金主要以三种形式存在，土地使用权、年内拟开发的土地和在建开发产品.其中作为土地使用权的无形资产，占用资金较少，大部分资金
都被后两个阶段所占据。而在万科的存货结构中，除了原材料、库存商品以及少量已开发完成的商
品房外，90％以上为拟开发和在建中的土地，这一比例在2008年房产行业不景气时稍有下降，但在
2009年又回升至2007年以上的水平，达到94%，大量的资金沉淀在土地上.从2007-2009年间万科的拿地政策来看，虽然自2007年董事长王石抛出“拐点论”后，万科就开始采取减少库存、升级产品为
主导的防御性战略，整个2008年，万科拿地速度以及新建面积锐减。但随着政府救市政策出台和大量放贷进入地产市场，房地
产从寒冬迅速回暖,万科在2009年感到了内外部的巨大压力,迅速启动
了“拿地模式”，2009年万科拿地共支付地价款约241.8亿元。可见，虽然万科的流动资产数量比较大
且稳定，但是主要资金都沉淀在土地中，流动资产周转效率不高,不仅没能提高万科应对运营风险
的能力,而且现金流压力巨大，营运资金的收益性和效率都不高.
存货作为主要的流动资产是实现未来的营业收入的重要资源储备，然而，这些土地储备到目前
为止，还不能转化为已完成开发过程的商品资产，难以在短期内实现营业收入现金流.同时，这些
土地储备要转化为可出售状态的房地产商品，还需要追加巨额的持续性资金投入。如果没有持续的资金投入,不仅无法实现账面利润，更无法保证资金回流、完成资金链的循环。随着房地产行业银
行信贷门槛的提高,高比例存货资金的沉淀对万科的融资政策提出了严峻的挑战.万科的营运资金
融资能否配合高比例存货资金的沉淀呢？
3.万科的营运资金融资政策
2007-2009年间，万科经营活动产生的现金流不断增加，商品、劳务收入支出比例逐年增大，用
于商品和劳务的资金缺口越来越小，2008和
2009年甚至出现收入大于支出。行业平均值显示，房
地产行业经营活动对资金的需求比较高，商品、劳务收入支出比例的行业均值约为
1左右，万科该
比率显著高于行业均值。虽然投资活动产生的现金流连续三年为负,但由于经营活动现金流比较充
裕,万科
2007—2009年间筹资活动现金流显著下降,通过筹资活动来满足经营活动需求的量越来小。
2007—2009年万科现金流量结构
单位：亿元
年份
经营活动产生的现金流
年其中：销售商品、提供劳务收到的现金
购买商品、接受劳务支付的现金
商品、劳务收入支出比率
投资活动产生的现金流
筹资活动产生的现金流
现金净流量
每股经营现金流
461。710。97-46。04213。6163.19—1。5189302。181。42-28。4458。6629。88—0。0031345。601。67-41.91-30。2920。340。8416447。13427。83575。952007年
-104.382008年
—0。342009年
92。53是总的来说，万科
2007-2009三年中的每股
金营现金流很小,甚至为负,三年分别为—1。519元/股，—0.003元/股和
0。842元/股。近几年万科依靠
规模效益实现了业务的迅速扩张,“囤地”支出越来越大，沉淀在存货中的资金占用越来越多，这也
意味着未来几年万科对资金的需求仍然十分强烈。如果现金流不足以应对购买土地的大额支出的话，这种极度的扩张将给万科带来巨大的负面影响，不仅将限制企业进一步的发展，而且可能会引发财
务危机等一系列的问题。因此,如何提高自身的融资能力是万科亟待解决的问题。
净营运资金存量及融资结构
单位：亿元
年份
20072008200公司/项目
净营运资金
流动负债占流净营运资金
流动负债占流净营运资金
流动负债占流动资产比例
动资产比例
动资产比例
万科
466。5951。11％
489。0256.90%622。6552.22%对
比
保利地产
217。1246。55％
336。96536.67％
502。70643.20%招商地产
93。84256.69％
182.7943.75％
189.23955.62％
由于购地支出，房地产行业普遍需要部分长期负债和权益对流动资产进行补充融资.随着规模的扩大，万科的净营运资金不断增长，从2007年的466.59亿元增长到2009年的622.65亿元，增长幅度大
约为40％,而万科的流动负债基本稳定在流动资产的50%左右，也就意味着长期负债和权益融资要满
足部分流动资产资金的需求。与同行业其他规模较大、盈利能力较强的公司进行对比发现，这种流
动负债融资相对不足的现象普遍存在。在房地产行业，土地就是资本，优质土地更无疑会提高公司
的盈利能力，因此,盈利能力很强的公司普遍净营运资金较多。然而,高盈利能力相应的代价是高
昂的融资成本和较长的资金链，大量净营运资金缺口需要依靠长期负债和权益融资进行补充。长期
资金的到期日远，到期不能还本付息的风险较小，但是长期资金的利息成本较高,并且缺乏弹性，会影响企业的经济效益.股权融资固然拥有着不用偿还等好处，但是不仅成本高昂，而且存在着股
权稀释等问题.
从整个房地产行业来看，国家加强对银行信贷管制的情况近几年不会改变,为了保证企业对现金
流的需求，万科加强了融资力度，努力开拓融资途径。万科主要通过股权融资、银行信贷、债券融
资和信托借款来进行融资.股权融资固然是一种好的方式，但毕竟有限,大约占到所有融资的30%，其余
70%资金为债权融资，虽然万科近年也努力扩充融资渠道，但这逾七成的负债还是主要来自于
高利率的银行信贷。高比例的银行信贷不仅提高了万科的经营成本，同时也加大了企业的风险。
4。
总结和讨论
通过以上分析可以发现，万科虽然在
2007年及之后改变了“现金为王”的经营政策,
恢复了其久
违的“拿地模式"。但相比较于其他几家规模较大、发展迅速的房地产企业（保利地产、招商地产、金融街和陆家嘴）来说，万科的“囤地”行为并不是盲目的。通过分析
2007—2009年万科流动资产占
主营业务收入比例，发现，其主营业务收入的增长速度快于净营运资金的增长速度，收入和资产的结构配比相比较与同行业其他企业来说，较为合理；2007-2009年间，万科经营活动现金流呈现上升
的趋势，经营活动创造现金流的能力也逐渐加强；虽然近几年来,万科存货量一直很大，但与其地
产龙头的规模相比,其存货占流动资产的比重在行业中不算很高，存货周转率和流动资金周转率也
维持着同行业比较高的水平。
但是，值得注意的是，虽然
2009年万科的盈利能力较
2008年有较大回升,但是,这主要是由
于其之前计提的资产减值准备的转回、大额的投资收益以及利息费用的减少造成的，而其主要经营
活动创造利润的能力略有下降，并未得到增强。
并且，从营运资金融资方面来看，万科的流动负债仅能满足流动资产大约一半的融资需求，日
趋扩大的融资缺口都要通过长期负债和权益融资进行补充。虽然万科近年也努力扩充融资渠道,但
这逾七成的负债还是主要来自于高利率的银行信贷，购地的巨额支出和融资不足，使得万科的经营
现金流十分紧张，营运压力巨大。如果不很好地解决“囤地”带来的存货激增的问题，企业会可能会
因为业务的过度扩张而产生资金链的断裂,从而引起一系列的严重后果.
篇九：万科投资性房地产案例研究
一、产品定位
万科：专注于住宅开发
目前，万科的业务范围集中于住宅。在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。
1、产品开发历程
迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：
（1）第一代产品
起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。
（2）第二代产品
成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。
（3）第三代产品
创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。
2、产品种类
万科产品品类
产品系列
金色系列
（GOLDEN）
类型产品类代称
型
G1商务住宅
城市改善
城市栖居
城郊改善
产品客群
项
目
位置
成功家庭
市区或
新城区
望子成龙，健康养老
职业新锐
项
目
价值
便捷的城市生活
产品特点
高密度,高层住宅
主要配套
生活配套完善
G2G3城
花
系
列
（CITY）
C
望子成龙，健康养老，职业新锐
市区（含
舒适居所新城区）
（第一居边缘
所）
低价格，舒适居所（第二居所）
中高档，低密度住宅
生活配套
完善
四季系列（TOWN）
T1郊区栖居
望子成郊区或龙，卫星城
健康养
老，职业新锐
中档，大规模住宅
不完善
T2郊区享受
望子成龙
高
档
系
列
（TOP）
TOP1城市豪宅
TOP2郊区豪宅
成功家庭
市区或郊区，拥成功家庭
有稀缺资源
占有稀缺资源
特别地块，对配套特别处理
无要求
数据来源：公司数据、高通智库
3、万科系列产品的城市区分布
数据来源：公司数据、高通智库
龙湖：聚焦中高端/创新引领
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
1、产品发展历程
从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单
业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。
龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积
72万平方米，建筑面积约
128万平方米，提供各类住宅及商铺约
6600户。
龙湖积累阶段：从
1999年至
2001年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团
与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。
通过管理流程明
确了集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利，进一步完善了
业务流程和管理流程，建立了
OA系统规范管理业务流程和管理流程，并开始关
注项目公司间的知识分享。此阶段龙湖在单一业态上精耕细作、快速推进，对于住宅
业态掌握日益成熟。
龙湖快速发展阶段：从
2002-2007年,龙湖地产在全国的发展状态呈现出了“井
田型”开发结构，多种业态（住宅、别墅、商业）的多个项目齐头并行，多业态多项
目并联运营，管理重心规范投资规划、开发建设、商业管理和物业服务一条龙服
务，建设多元化集团型企业。在此阶段，龙湖历练了自己多种业态打造能力，产品从
多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写
字楼到高档酒店，每种业态都敢于尝试并能够真正做出引领潮流获得市场认可的精品，建立了领先的房地产投资、开发、经营管理体系。
龙湖高速发展阶段：自
2007年开始，实施“区域聚焦”战略，由北向南、从
沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，在成都、北京、西安、上海等地区快速
复制龙湖的单业态多项目的并联运营模式，待该区域成熟后，又展开多业态多项
目并联运营覆盖，龙湖以其“多项目”、“多业态”策略开始了快速发展，每进入一
个城市后进行多项目、多业态的开发，进入有组织的扩张期。龙湖正运用并复制丰富的多业态开发经验和强大的系统优势迈入区域扩张的新阶段。在涉足房地产
10年之后，龙湖开始呈现出了总体爆发力，逐步完成向全国性公司的跨越。
2、产品种类及分布
龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态，覆盖了从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店。
主要代表性产品
龙湖南苑
龙湖香樟林
龙湖北城天街
龙湖枫香庭
龙湖北岸星座
龙湖水晶郦城
重庆高档综合住宅小区标本
都市顶级别墅区
重庆目前最大的shoppingmall都市景观华府
北部新城的地标建筑
重庆首家高层低密度住宅
龙湖蓝湖郡
龙湖紫都城
1600亩湖滨纯别墅社区
节能住宅小区
龙湖在重庆产品发展阶段及特征
阶段
创业期
发展期
2000-2002走出九龙湖
创新期
2003-2004多区域发展
升级期
扩张期
时
间
1997-1999区域特征
蓄势九龙湖
2005-20062007-2009发展滨江区走进南岸区、九龙域
坡、沙坪坝区、渝中区、合川
代
表
作
龙湖花园
香樟林、北城
水晶郦城、蓝湖观山水、紫江与城、悠山郡、天街、枫香庭
郡
都城、春森郦江、西城天街、彼案
睿城、东桥郡、合川项目
产品特征
高档综合住
别墅、商业、高层低密度、滨江高层豪
第二代花园洋房、宅小区，第
高层多业态
湖滨纯别墅
宅
综合体商业、中
一代花园洋房
并联
社区
国大院别墅、别墅
简
评
奠定了龙湖的丰富产品线,多产品的创新，树产品的升全面进入，挑战自地产和物管双
业态多项目并立了龙湖高端级，一步占我，进一步拔高龙品牌，为龙湖
联开发，带动九产品的形象，奠领高端市湖形象。
的后续发展打
龙湖区域的发。
定了龙湖的品场。
下了坚实的基
牌地位。
础。
二、产品研发及服务
万科■产品研发及服务
1、住宅产业化
围绕产品线，万科内部建立起了创新研究部、产品品类部和项目管理部等三个部门。
（1）创新研究部
产品研发部主管公司产品的研究和创新。具体说，万科要学习国外领先地产企业“工厂化作业”的房屋生产方式。万科从建立《万科住宅使用标准》、《万科住宅性能标准》等一系列标准开始，拿地、设计、采购到建造等一系列业务流程都为适应“工厂化”住宅生产的要求而进行调整。
（2）产品品类部
①产品品类部工作内容
专门研究客户的需求，工作目标是按照客户的需求来确定公司的产品。万科根据目前国内市场的现状，最终将自己的客户群分为5类：
1.社会新锐
2.望子成龙
3.健康养老
4.富贵之家
5.务实之家
万科的五大客户细分及占比
通过客户细分，将客户的形象明朗、清晰地勾勒出来，针对大类人群再进行细分、微分，深入研究不同生命周期客户对于住宅的需求、潜在需求。
②产品品类部工作方式
产品品类部通过市场调查、营销现场、万客会等方式了解客户对公司品的意见，从而使万科的房产产品从户型、结构、环境规划乃至物业管理不断从细节上改进，使万科产品更加人性化。
（3）项目管理部
项目管理部有三部分职责，计划信息管理、制度管理和专业管理。如收集各分公司的计划和项目产品线信息；制定、发布、监控集团产品线的所有项目管理制度；负责集团内除上海、深圳区域外各分公司的产品线专业技术决策。
2、生产专业化
（1）产品设计规范
1994年，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，直接负责项目的初步规划、材料把关、样板间装饰装修等，开始从规划设计上提炼更高的产品竞争力。1998年，万科成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课题。万科从2001年开始启动“合金计划”，把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验熔合在一起，煅取出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。从2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。
（2）产品开发标准
与其他房地产公司产品因地而异不同的是，万科现有的几个项目品牌已形成了成熟的产品开发模式，每一个项目产品走的都是标准化路线，形成了产品异地复制、大规模生产的能力。
产品标准化保证了产品品质和持续创新能力：
①建立《万科住宅标准》；
②建造标准化住宅样品；
③引领行业的结构形式、施工工艺、制作流程标准。
万科的“弹性成批生产体系”
数据来源：公司数据、高通智库
3、以客户为导向的营销战略
万科的营销策略是先找市场，再找地块，所以，面对新市场，就要采用新的概念营销。在建楼前，万科习惯于先寻找灵感，构思一个新的概念，让目标客户先接受自己提出的产品概念，再接受产品。
万科一直不能从政府手上拿到廉价的协议出让土地，只能从市场公开拍卖或别人手中拿到二、三手的高价地。巨大的土地成本压力，使得他们只能去关注和开发普通人住得起的市场，把目光投向了别人看不上的廉价土地——城郊结合区。为吸引社会各界对这一“目标客户”的关注，王石率先在业界发起了一场声势浩大的“新住宅运动”，提出“面向新经济，关注普通人”的口号，为万科在全国各地的“造城运动”推波助澜，也为万科的品牌形象市场推广注入了很强的一股力量。90年代末，当传统的叫卖式的营销还被大多数开发商所采用时，万科就开始采用以客户关系为核心营销方式，也成为最近几年国内开发商纷纷仿效的对象。高效率的营销方式带来了稳定的客户源，不断提升的老客户的推介购买和重复购买，成为公司得以在调控期间脱颖而出的最重要法宝之一。成立于1998年的“万客会”
在于发展老客户与产品的连续性交往，了解客户需求，维持客户的忠诚度，从而保证销售的连续性。目前万客会已在29个大中城市设立，会员规模已达到65万人。万客会目前已成为公司的“第二卖场”，老客户是万科业绩增长的强大动力。最重要的是，老客户的重复购买
和介绍购买是给公司带来收入的最有效率的源泉。因为根据模拟测算的结果，新客户的投入产出比至少是老客户的4-5倍。
龙湖■产品研发及服务
“积木理论”——标准化的模块、个性化的拼合
龙湖将多年来开发各种业态的产品经验，形成了多个产品模块，在每一个产品模块的运作上总结形成了多项研发、建造的关键品质管控点，建立了标准的知识文档、操作流程等，固化在IT平台上，供不同的项目团队、地区公司复制运用。通过模块标准化，龙湖确保了成功经验、成熟产品的快速复制。
2008年，龙湖总部成立产品中心牵头产品标准化工作，每三个月召集城市公司研发部开会，讨论哪些模块可进行标准化——城市公司认领——评审是否通过——进入产品库——年终奖金。产品中心的成立将此前依托于信息平台知识库的资料进一步系统梳理，使产品标准化工作更加清晰系统。
1、生产标准化
(1)、立面风格标准化
滟澜山、香醍系列的别墅、洋房均为标准化的地中海风格。
风格统一：自然、质朴、乡村、温暖
材质统一：木头、石头和灰泥、赤陶屋顶，铁艺，百叶窗
(2)、园林景观做法标准化
园林景观是龙湖项目的一大亮点，公司内部建立了完整的景观标准：如“五重景观”、“全冠移植”、“硬质铺地在20%以下”，“常绿与落叶树种黄金比例4：6”等。
1）、强调住宅周边高绿化率，树木、花卉、绿草、藤萝。
2)、小径铺装材质、风格一致，曲线构图。
3）、不设置大型中央景观区，也不设置大面积的水景，重点在住宅之间的景观打造，同时配以小溪、喷泉、陶罐等小品点缀。
4）、关注细节，井盖、下水道等加以美化，温馨提示、增加情趣。
5）、随处可见的坛坛罐罐，用花草加以装饰。
(3)、售楼处标准化
全集团售楼处只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变；北京香醍系列售楼处不仅风格、立面相同，内部装修、功能分区也完全相同，蔚澜香醍更是完全复制花盛香醍售楼处。
(4)、户型设计标准化
别墅地下一层设置为入户花园及功能空间（满足全通风采光设计），二层为起居室、餐厅，三层为主人卧室；设计多重庭院（入户庭院、内庭院、后花园等）；众多休闲回廊（入户回廊、休闲露台等）；卧室尽量朝南（3/4，4/5）。
(5)、其他部品的标准化
如：向厂家批量定制，最后安装。
在2008年之前，龙湖更注重产品线的丰富完善及产品创新，更重视知识积累及产品库的完善。自2008年成立产品中心后，龙湖在有意识梳理标准化模块外，也开始高调实施产品标准化，外地项目几乎不再进行产品创新，而是复制重庆、成都、北京的成熟产品；除了产品外，龙湖复制的还有业已打响的项目品牌。
2、一流的客户体验，人性化的物业服务
---------因为龙湖的产品定位体系曾向万科学习，两者比较类似，因此该部分内容介绍有资料在手的万科“客户定位、产品定位的七对眼睛”。
帕尔迪七步法1、售前客户接待2、框架落成参观3、成品参观4、交付3个月后质量检查5、交付11个月后质量检查6、交付23个月后质量检查7、交付35个月后质量检查售前需求沟通售后-入伙前，品质、使用方式沟通入伙后，客户体验沟通?全过程沟通?主动服务
第二步：喜结连理??客户触点:比较、落实、签约客户典型心态––?心态转为被动：有无助感，易焦虑、急噪防止合同风险核心内容:明确条款，信息透明工作要点说明告知合同条款降低业主无助感方便业主办理相关手续告知业主与万科的沟通渠道客户关注焦点–––––––––––房子和装修是否可能货不对板合同条款是否体现了业主的合法利益贷款的申请和审批边界房产证的办理签约手续便捷认筹方式的公平合理性定金数量和退定条件贷款银行服务（含银行的选择）贷款保险服务律师的服务态度和专业能力销售人员服务态度第一步:温馨牵手第二步:喜结连理第三步:亲密接触第四步:恭迎乔迁第五步:嘘寒问暖第六步:承担责任+1一路同行+2四年之约
第五步:嘘寒问暖工作要点说明??客户触点:居住客户典型心态––?我被持续关注邻里关系、与发展商和物业公司的关系询问业主需要解决的问题主动检查房屋质量征询对产品和服务的建议和意见客户关注焦点––––––我的邻居是谁以后有问题我向谁反映发展商会象以前那样关注我吗物业的收费与缴费我的活动场所社区有哪些活动第一步:温馨牵手第二步:喜结连理第三步:亲密接触第四步:恭喜乔迁第五步:嘘寒问暖第六步:承担责任+1一路同行+2四年之约?核心内容:居住3个月后的居住访问
第四步:恭迎乔迁??客户触点:交付、装修、搬迁客户典型心态–––?梦想实现与交楼标准一致，排除隐患装扮个性化家庭核心内容:装扮家庭、恭贺乔迁工作要点说明指引业主验楼收费情况说明便捷的入伙手续装修指引客户关注焦点––––––––––告知验房的专业方法和注意事项发展商告知水电、门窗的使用工程质量（毛坯和精装）需要装修方面的信息和帮助装饰材料的购买收楼过程应该喜悦入住后的收费情况说明有问题通过何种渠道和方式解决我的邻居是谁？质量问题多长时间解决第一步:温馨牵手第二步:喜结连理第三步:亲密接触第四步:恭迎乔迁第五步:嘘寒问暖第六步:承担责任+1一路同行+2四年之约
第六步:承担责任工作要点说明??客户触点:居住客户典型心态–––?如果被关注,感到惊心社区活动居住氛围检查五金配件的完好性检查排水设施通畅检查门窗的五金配件检查电气和燃气设备的安全性客户关注焦点––––––居住的舒适性物业服务质量市政配套和小区配套发展商会象以前那样关注我吗?我的活动场所社区有哪些活动第一步:温馨牵手第二步:喜结连理第三步:亲密接触第四步:恭喜乔迁第五步:嘘寒问暖第六步:承担责任+1一路同行+2四年之约?核心内容:居住一年后的质量检查
+1一路同行??客户触点:全过程客户典型心态––及时有效解决我的问题安全感第一步:温馨牵手第二步:喜结连理第三步:亲密接触第四步:恭喜乔迁第五步:嘘寒问暖第六步:承担责任+1一路同行+2四年之约?客户关注焦点––––––我的问题被重视始终言而有信我被尊重面对问题，解决问题及时处理处理结果令我满意?核心内容:持续收集反馈业主信息,解决客户投诉
+2四年之约??客户触点:居住客户典型心态–?如果你能做到对我是奢望客户关注焦点––––––小区的设备老化围墙的涂料开始褪色,脱落我们的小区没有宽带配套不完善绿地需要改造了安防设施需要更新了第一步:温馨牵手第二步:喜结连理第三步:亲密接触第四步:恭喜乔迁第五步:嘘寒问暖第六步:承担责任+1一路同行+2四年之约????核心内容:交付4年后项目改造工作要点说明:对公共部位和设施进行改善一线结合具体项目开展工作
三、价格定位
万科：溢价销售，保持着较高利润率，实现较高的投资回报。
万科项目
周边在售项目价格（元/平米）
万科公园五号
2500金隅万科城750书香名邸7000尚城600万科四季花城710顺义新城第一区6300金汉绿港二期6800阳光上东2100——
万科在售项目不同区域项目价格差保持在10%左右。万科品牉在市场上枀具影响力，成为区域市场风向标，周边
项目采叏跟随策略，以万科项目为目标迚行价格和销售策略调整。
龙湖：高溢价，高利润
龙湖项目
龙湖滟澜山
龙湖香醍漫步
32001700帕尔湾16000富力湾13000龙湖香醍别苑
10000东香庭6300龙湖唐宁ONE30000大通成府公馆
24500周边在售项目
龙湾25000价格（元/平
米）
龙湖项目销售价格普遍高于区域同档次楼盘20％以上，甚至高达50％，预期利润大幅增长，把一个项目卒成2个，甚至达到3个同样项目所能创造的利润。
启示：
1、注重培养企业核心技能的培养和树立品牌，可增强开发项目的溢
价能力。
2、研究客户需求，以客户为导向满趍客户关注点。
3、在限价房不普通商品房价格日近的市场中，开发中高端项目，实现差异化竞。
小结:
万科以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产,其核心理念20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品。
用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆,快速开发项目,尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效益。
用80%的精力做20%的产品：用大量的精力迚行新产品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位。
龙湖以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原则，基础东西标准化；产品根据实际情变化使用标准的模块组合出出不同的产品；建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一又具个性化的产品。
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